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Risparmiare Tempo e Soldi

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I passi per Costruire Casa: iter da seguire

Pubblicato da Alan su 15 Ottobre 2016, 17:17pm

I passi per Costruire Casa: iter da seguire

Costruire una casa: iter da seguire

Costruire una casa non è cosa da poco e prima di cominciare tenete presenti alcuni punti fondamentali senza i quali è impossibile cominciare.

 

Partendo dal presupposto che il vostro terreno sia edificabile, è necessario seguire un iter burocratico per essere completamente in regola.

 

Si tratta di un iter che chiunque deve seguire per non avere sorprese o blocco dei lavori.

Per prima cosa dovete affidare ad un tecnico abilitato il compito di realizzare un progetto in base alle vostre esigenze, che svilupperà poi seguendo le indicazioni del Piano Regolatore Generale.

Rilascio di concessione edilizia

 

Dopo aver ottenuto il nulla osta del proprietario, il tecnico deve presentare il progetto prima al Comune interessato e al tempo stesso a tutti gli enti preposti.

 

Dopo aver avuto l’approvazione comunale e completato di tutti i pareri necessari, il progetto passa alla fase di rilascio della concessione edilizia.

 

Con la Concessione in mano il proprietario può finalmente iniziare i lavori, ma prima deve contattare una ditta di fiducia che redigerà un preventivo che contenga tutte le voci di spesa per eseguire la costruzione e, ovviamente, anche i costi.

 

Costruire una Casa: Contratto di appalto

 

Dopo aver esaminato il preventivo insieme ad un tecnico, si può stipulare il contratto di appalto, che avviene tra la ditta e il proprietario.

 

Nel contratto viene nominato il direttore dei lavori, la consegna dei lavori, tempo concesso per la sua ultimazione, eventuali penali da pagare in caso di ritardo, un elenco di prezzi unitari da applicarsi alle misure e con quale sistema di pagamento vengono retribuiti gli stati di avanzamento dei lavori.

 

Di solito si dà un acconto prima dell’inizio dei lavori e si può dividere la rimanente cifra in tranche, ma è compito di entrambe le parti di stabilire in precedenza come deve avvenire il pagamento.

Costruire Casa – Il progetto

Quando si decide di costruire casa, un posto fondamentale nel percorso intrapreso è quello detenuto dal progetto.

Il quale è chiamato a soddisfare principalmente due finalità:

    • Le logiche esigenze di chi andrà ad abitare la casa
    • La sua idoneità dal punto di vista strutturale.

Ogni volta che il proprietario di un terreno edificabile entra nell’ottica di costruire casa, deve naturalmente seguire nel dettaglio un complesso iter burocratico il quale va rispettato passaggio dopo passaggio.

Conoscerlo nel dettaglio può notevolmente avvantaggiare il futuro proprietario della casa aiutandolo ad arrivare infine ad un finale privo di sorprese spiacevoli.

Costruire casa: I passi da espletare

Il compito di realizzare un progetto deve essere affidato ad un tecnico abilitato, avendo cura di esporre chiaramente le proprie esigenze abitative, sulla base delle quali il professionista incaricato dovrà studiare le possibili soluzioni e poi stendere il suo piano.

La base di partenza non può che essere il Piano Regolatore Generale o di Regolamento Urbanistico di cui sono solitamente dotati i Comuni, oltre al Regolamento Edilizio Comunale.

I dati necessari per l’approvazione di un progetto sono solitamente i seguenti:

1) la zona del Piano Regolatore Generale in cui andrà a ricadere il progetto;

 2) l’indice di fabbricabilità della zona espresso nel numero di metri cubi che si possono costruire per ogni metro quadrato di lotto;

 3) il Rapporto di copertura, ovvero la percentuale del lotto che può essere ricoperta;

 4) le distanze dai confini e dalla strada che vanno rispettate;

 5) l’altezza massima raggiungibile dal fabbricato;

 6) i vincoli cui è sottoposta una nuova costruzione , tra cui in particolare il vincolo idrogeologico, quello sismico, delle Belle Arti, gli eventuali pareri del Genio Civile, le fasce di rispetto stradale e cimiteriale e il parere igienico sanitario della ASL di zona;

 7) la relazione in grado di attestare la rispondenza del progetto in materia di contenimento dei consumi energetici.

 

Costruire casa: L’ultima fase

 

Venuto in possesso di tutti questi dati, il tecnico può contattare il cliente informandolo di tutto, al fine di comunicargli cosa si può realizzare nel lotto cercando di armonizzarlo alle sue necessità non solo abitative, ma anche architettoniche e di disposizione interna.

Una volta che abbia redatto il progetto ottenendo il nulla osta del proprietario, il tecnico deve quindi provvedere a presentarlo al Comune interessato, in contemporanea con tutti gli enti preposti per i pareri dovuti o comunque per il deposito della pratica.

La pratica istruita verrà quindi sottoposta al parere della Commissione Edilizia, che può decidere di approvarla senza condizioni, ponendo alcune condizioni oppure respingere il progetto esprimendo i motivi della sua opposizione.

Nel primo caso il progetto passa alla fase di rilascio della concessione edilizia, la quale può essere gratuita, ove ricadente in zona agricola, oppure sottoposta agli Oneri di Urbanizzazione e al Costo di Costruzione.

Soltanto a questo punto potrà iniziare la costruzione, per la quale sarà necessario reperire una ditta cui affidare i lavori.

Un passo, quest’ultimo, che non può prescindere dalla richiesta di preventivi in cui siano chiaramente indicate le voci di spesa, in modo da consentire di capire quale sia in effetti la proposta più conveniente in assoluto.

Quanto costa costruire una casa da zero

Innanzi tutto, vediamo brevemente quali sono le prime fondamentali fasi per costruire una casa da soli e per poter dare il via ai lavori. Un discrimine importante è dato dal possesso o meno di un terreno: nel caso in cui tu ne sia già proprietario avrai un elemento significativo in meno da considerare, e soprattutto si dimezzano i costi per costruire una casa da zero. Se invece non possiedi un terreno, il primo passaggio è quello di cercarne uno edificabile e di vincolarne la vendita alla concessione edilizia in modo da assicurarti la possibilità di poter realizzare i lavori di costruzione.

Il passaggio successivo consiste nella definizione e stesura del progetto da parte di un tecnico specializzato; in seguito, dovrai presentare il progetto agli uffici tecnici del tuo comune che, infine, presenteranno il documento alla commissione edilizia di competenza. Una volta ricevuta l’approvazione della commissione dovrai ottenere la concessione edilizia. Per poter avere questi permessi, sarà necessario sostenere i costi relativi al contributo di costruzione dal cui pagamento sono esenti solamente gli agricoltori che dimostrino che quella presa in esame è una zona agricola da utilizzare secondo un piano aziendale presentato nel progetto.

Questi oneri comprendono:

  • oneri di urbanizzazione primaria relativi a strade residenziali, parcheggi, rete idrica, elettrica, spazi verdi, ecc;
  • oneri di urbanizzazione secondaria che fanno riferimento a centri sociali, asili nidi, scuole, mercati ed impianti sportivi di quartiere, ecc;
  • costi di costruzione.

Questi elementi sono ovviamente da considerare nella valutazione del costo per la costruzione di una casa anche perché si tratta di una spesa non indifferente che varia da comune a comune. Mediamente per una casa di 100 mq gli oneri di urbanizzazione variano tra i 1.200/1.500 €, mentre quelli di costruzione tra i 5.000/6.000 euro.

Insomma, gli elementi da considerare non sono pochi, ma non spaventarti in questa piccola guida andremo a prendere in esame mediamente quali sono i prezzi per la costruzione di una casa e anche i passaggi tecnici e burocratici da realizzare per procedere con i lavori.

Quanto costa costruire casa al metro quadro

Una volta realizzata una panoramica su tutti i passaggi per la costruzione di una casa, andiamo a considerare in dettaglio i principali elementi da prendere in esame quando si valutano i costi per la costruzione di una casa nuova.

Fermo rimanendo che è molto difficile stimare delle cifre precise a causa dei tanti fattori e variabili che possono entrare in gioco, proviamo a capire mediamente quali potrebbero essere i principali costi da sostenere:

  • scavi e movimenti di terra;
  • impianto elettrico;
  • impianto idraulico;
  • impianto termico;
  • allacci luce, acqua, gas;
  • coibentazione.

Costo scavi e movimento terra per la costruzione di una casa

Uno dei primi elementi da considerare riguarda i costi degli scavi per le fondazioni di una casa. Considerando che i costi variano ovviamente in base alla ditta di costruzione, alle condizioni del terreno e alla zona dell’abitazione, parliamo di un prezzo che va dai 15.000 ai 20.000 euro, senza tener conto di eventuali problemi ed imprevisti che potrebbero comportare ulteriori spese.

Costo di un impianto idraulico al metro quadro

E vediamo ora il costo di un impianto idraulico al mq. Se consideriamo le principali azioni da realizzare (tracce nella muratura e disposizione delle tubature, adduzione acqua calda e fredda, installazione delle tubature di scarico per i diversi elementi igienico-sanitari, installazione e fornitura di sanitari, sifoni e rubinetti), solitamente il prezzo richiesto si aggira intorno ai 170€ + IVA per ogni punto idraulico realizzato, ma dipende anche dai lavori da realizzare. Includendo anche del prezzo della manodopera, che si aggira intorno ai 28/30 euro l’ora, mediamente per un bagno di circa 12 metri il prezzo è compreso tra i 4.000/6.000 €.

Costo di un impianto elettrico

Passiamo a prendere in esame tutto quello che riguarda gli impianti e la coibentazione dell’abitazione. Prima di tutto parliamo della fornitura elettrica. Per fare una stima del costo di un impianto elettrico per una casa nuova è necessario considerare i punti luci che andrai ad inserire nell’abitazione. Con punto luce ci riferiamo a tutti quegli elementi che forniscono elettricità: prese elettriche, interruttori, lampadari, lampadine, ecc.

Di solito i costi variano da ditta a ditta e anche in base dal tipo di punto luce: punto luce deviato, interrotto, invertito ecc. Il costo si calcola moltiplicando il numero di punti luce con il prezzo per ciascun pezzo che può arrivare anche a 50/55 €. Un altro elemento da considerare riguarda il tipo di placca ed interruttore che andrai a scegliere e il relativo costo: si può partire da 1 € fino ad arrivare a 40 € a pezzo. Quindi, considera bene tutte le possibilità e fai attenzione nello scegliere il preventivo più conveniente.

Costo per la coibentazione di una casa nuova

Il costo della coibentazione di una casa al mq è un'altra voce fondamentale nel nostro elenco. L’isolamento termico dell’abitazione, ovvero di muri e pareti e del tetto, è fondamentale per evitare di ritrovarsi con i muri pieni di muffa e umidità in casa. I prezzi relativi all'isolamento dei muri, comprensivi di materiali e manodopera, si aggirano intorno ai 75/100 € al metro quadro per il rivestimento esterno, mentre parliamo di 45/65 € al mq nel caso di un rivestimento interno.

Per la coibentazione del tetto, invece, dovrai considerare una spesa media di 35/65 € a metro quadro per l’isolamento con cappotto interno, ed un costo medio di 75/100 € nel caso di un cappotto esterno.

Costo di un impianto termico per una casa nuova

Ecco un altro punto cruciale: il costo dell’impianto di riscaldamento al mq. Anche in questo caso, per aiutarti a capire come scegliere l'impianto di riscaldamento più adatto alle tue esigenze, cerchiamo di darti una spesa media approssimativa poiché i costi variano in base ai materiali e alla ditta che effettua i lavori. Solitamente possiamo dire che per un lavoro completo che preveda la sistemazione delle tubature e del collettore, l’impianto della caldaia e dei termosifoni, può arrivare a costare mediamente intorno ai 195 € a metro quadro. Considerando invece altre soluzioni, ecco una panoramica di diversi tipi di impianti termici e dei relativi prezzi:

  • il costo di un impianto termico a battiscopa si aggira solitamente intorno ai 90/100 € per metro quadro lineare senza considerare il del costo della manodopera, con un possibile risparmio sulla bolletta rispetto ad un classico sistema di riscaldamento pari a circa il 30%;
  • il prezzo relativo ad un impianto a soffitto, comporta mediamente un costo pari a 80/90 € a mq, anche in questo caso senza considerare il costo della manodopera;
  • anche il costo di un impianto termico a pavimento risulta particolarmente conveniente sia in termini di costo, parliamo in media di 75 € a metro quadro, sia in termini di risparmio sulla bolletta, circa il 25%.

Costo per l'allacciamento delle utenze di una casa nuova

Un altro elemento da inserire nella lista dei costi per costruire una casa da zero è quello relativo all’allaccio delle utenze di luce, acqua e gas. I costi ovviamente possono variare e di solito comprendono anche la posa dei contatori e di tutti gli elementi che caratterizzano ai vari allacci, solitamente andiamo in media da un costo di 1.500 € fino a 3.000/4000 €.

Costo dell’architetto per la costruzione di una casa

Un ultimo fattore interessante da considerare potrebbe esser quello riguardante la parcella dell’architetto per la costruzione di una casa che solitamente può riguardare due parametri: il costo del progetto esecutivo e il costo della direzione dei lavori. Nel primo caso dovrai calcolare un costo pari al 2% del prezzo dei lavori, nel secondo caso parliamo di un 4%. Se invece, il professionista al quale ti rivolgerai svolgerà solo uno dei due incarichi, dovrai aggiungere una maggiorazione del 25%. Bisogna comunque tenere conto del fatto che si tratta di stime indicative poiché non sono più previste tariffe fisse per le prestazioni professionali degli architetti.

Le voci di costo che abbiamo considerato sono alcune delle principali da prendere in esame e quelle per cui è possibile realizzare mediamente delle stime. Per altri elementi come il costo dei materiali, della muratura, dei pavimenti e delle rifiniture, sarebbero troppe le variabili che potrebbero incidere.

In generale comunque possiamo dire che, per esempio, il costo della costruzione di una casa di 150 mq si aggira mediamente intorno ai 240.000 € nel caso in cui tu possegga già un terreno, se parliamo invece di una spesa che comprende anche questo acquisto, la cifra solitamente non è inferiore ai 400.000 euro. In questo caso possiamo dire approssimativamente che i costi dei materiali si attestano intorno ai 90.000 euro, mentre consideriamo un 50.000 € per le rifiniture.

Agevolazioni per la costruzione della prima casa

Un’ultima informazione che potrebbe essere interessante conoscere riguarda le agevolazioni per la costruzione della prima casa. Per poterne usufruire è innanzitutto necessario che si tratti della prima abitazione e che si dimostri di essere i proprietari del terreno su cui si andrà a costruire. Se si rispettano questi requisiti si potrà ottenere una riduzione del 4% dell’aliquota IVA relativamente ai beni finiti acquistati, alle spese per l’esecuzione dei lavori ed eventualmente anche per le opere di ampliamento o completamente della casa. Inoltre, nel caso della richiesta di un mutuo per la costruzione della prima casa potrai usufruire di una detrazione sugli interessi passivi pari al 19% della spesa realizzata durante l’anno di imposta.

Se ti stessi proprio chiedendo quale potrebbe essere il mutuo più adatto per la costruzione della tua casa, ecco quello che potrebbe fare al caso tuo: il mutuo edilizio.

Se invece sei ancora indeciso su quale strada intraprendere, potrebbe esserti utile anche questo articolo sulle cose da fare per ristrutturare casa. In questo modo potrai confrontare pro e contro di costruzione e ristrutturazione e fare la tua scelta!

 

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